L’expertise de valeur de bien est-elle obligatoire et payante pour un rachat de crédit ?

La plus utilisée est celle concernant le regroupement de crédits consommation qui n’exige pas de garantie financière. La seconde, de loin la plus avantageuse, est le rachat de crédit immobilier.

Si le principe du rachat de crédit est désormais bien connu des consommateurs, ces derniers ne sont pas au fait des toutes les modalités liées à cette opération d’autant que le processus diffère sensiblement d’une formule à une autre, quand ce n’est pas d’un établissement de crédit à l’autre. Dans quel cas intervient l’expertise de valeur de bien et cette dernière est-elle obligatoire ? Payante ?

Expertise de valeur de bien en rachat de crédit : dans quel cas ?

Il faut savoir que le rachat de crédit est disponible dans plusieurs catégories et formules qui dépendent notamment du profil de l’emprunteur. En fonction du statut de son logement, c’est-à-dire propriétaire ou non, on distingue en premier lieu :

• le rachat de crédit immobilier pour les propriétaires et les accédants
• le regroupement de crédits consommation pour les locataires, les bénéficiaires d’un logement de fonction et les hébergés par la famille.

On va écarter cette seconde catégorie car elle est accordée sans garantie financière.

Seul donc le rachat de prêt immobilier exige la production d’une garantie financière. Cette dernière peut être constituée de deux manières :

• la plus courante est l’hypothèque conventionnelle (comme celle prise lors du prêt d’acquisition) sur un bien à usage d’habitation ;
• la caution mutuelle.

Cette dernière est consentie, après étude de dossier, par un organisme spécialisé qui se substituerait à l’emprunteur en cas de difficulté pour rembourser le prêteur et se retournerait ensuite contre l’emprunteur pour recouvrir sa créance. Dans ce cas également, même si une inscription d’hypothèque n’est pas prise à l’octroi du prêt de restructuration, c’est bien l’immeuble qui fait partie du patrimoine de l’emprunteur qui en garantit la solvabilité.

La garantie financière, hypothèque conventionnelle ou caution mutuelle, permet au prêteur d’octroyer des refinancements de montants importants à long terme et à des taux d’intérêts très compétitifs puisque basés sur ceux de l’immobilier.

Le plafond d’un rachat de crédit immobilier est fixé en fonction de la valeur du gage

Les montants maxima des opérations de rachat de crédit immobilier sont fonction d’un quotient hypothécaire, c’est-à-dire exprimés en pourcentage de la valeur marchande du gage, c’est-à-dire du bien immobilier offert en garantie, généralement la résidence principale de l’emprunteur mais il peut également s’agir de sa résidence secondaire ou encore d’un bien locatif. Ce quotient peut atteindre 85%.

Dès lors, tout le monde comprendra bien qu’il est essentiel pour le prêteur de connaître avec exactitude la valeur réelle et actuelle du gage. Chacun se rappelle le krash de l’automne 2008 aux USA dû aux subprimes » qui ont entraîné une crise financière majeure.

Pour obtenir la valeur la plus fiable possible qui tient compte des caractéristiques propres au bien (situation, environnement, prestations, etc…) et du marché local de l’immobilier, les établissements de crédit et les sociétés de caution mutuelle ont recours à des experts agréés.

Expertise de valeur de bien en rachat de crédit immobilier : un acte obligatoire et payant

Du fait qu’une expertise immobilière a un coût qui est inclus dans les frais liés au prêt de restructuration et qui est payé par le prêteur, ce dernier n’y recourt qu’en cas d’acceptation de la demande en fonction de tous les autres critères d’éligibilité à un rachat de crédit immobilier.

Afin de ne pas diligenter d’expertise immobilière pour rien, les établissements de crédit exigent, dès la présentation du dossier, que soient fournis des éléments d’appréciation de la valeur du bien pour s’assurer à priori qu’elle est suffisante en fonction du montant du prêt sollicité, tels que :

• attestation d’agence immobilière FNAIM
• avis de valeur notarié
• photos et plans

Ce n’est donc qu’une fois que toutes les autres conditions d’octroi ont été remplies et que l’établissement de crédit a donné son accord sur le prêt de restructuration sous réserve de confirmation de la valeur du gage que l’expertise est diligentée. Elle est obligatoire et l’emprunteur ne peut s’y soustraire.

Cette expertise est confiée à un expert agréé par l’établissement de crédit qui réside dans le secteur où se trouve le bien. Elle a lieu dans un délai très court et le rapport de l’expert est également communiqué avec diligence au prêteur.

Deux hypothèses :

• la valeur nécessaire est confirmée par l’expert : l’offre de prêt est établie ;
• la valeur déterminée par l’expert n’est pas suffisante : le rachat de crédit est refusé.

Dans ce dernier cas, l’emprunteur n’a pas à rembourser les frais d’expertise au prêteur.